Mercato immobiliare, a Napoli i prezzi medi crescono del +2,2% sul semestre precedente

«Nel primo semestre 2024 il mercato delle compravendite residenziali di Napoli torna a crescere dopo la contrazione registrata nell’anno precedente. Questo risultato è dovuto a dinamiche che lo accomunano alle tendenze delle grandi città italiane, con il segmento della compravendita caratterizzato da offerta in vendita e domanda per acquisto stazionarie e una richiesta di locazione supera l’offerta disponibile». È quanto emerge dal 2° Osservatorio sul Mercato Immobiliare 2024 di Nomisma.

Comparto residenziale

La flessione dell’attività transattiva del mercato residenziale napoletano prosegue nel secondo semestre del 2023 segnando un calo di appena il 2,4% a fronte di un -7,4% della media nazionale. Con riferimento agli immobili nuovi o ristrutturati al nuovo, i prezzi medi registrano tassi in crescita su base semestrale (+2,2%) e annuale (+3,0%). Per le abitazioni nuove lo sconto medio sul prezzo iniziale è lievemente calato al 6,5%, così come per i tempi di assorbimento che si attestano su 4,5 mesi per la vendita. Anche i prezzi medi delle abitazioni usate registrano una crescita sia su base semestrale (+1,7%), sia annuale (+2,8%), con performance migliori nelle zone di pregio. Lo sconto medio sul prezzo richiesto (13,5%) è in leggero aumento su base annuale, variando in un range che va dal 12% nelle zone di pregio al 15% in periferia. In lieve contrazione i tempi medi di vendita che si attestano intorno ai 5 mesi.

Il mercato della locazione vede rallentare la crescita delle abitazioni del centro e delle zone di pregio che registrano rispettivamente appena lo 0,4% e l’1,1% su base semestrale. Il comparto è caratterizzato da tempi di assorbimento medi per la locazione di 2 mesi uniformemente in tutte le zone cittadine. Il rendimento medio lordo da locazione è stabile a 5,1%, al di sotto della media nazionale. L'indagine condotta da Nomisma presso gli operatori immobiliari rivela come il 55% della domanda che transita per agenzia sia finalizzata ad operazioni di acquisto, mentre il restante 45% è destinato a operazioni di locazione. Nel 66% dei casi gli acquisti sono vincolati all’erogazione del mutuo, percentuale in calo rispetto al semestre precedente.

Comparto non residenziale

Nel 2023 prosegue l’ampliamento del mercato delle compravendite di uffici che si attesta a 288 transazioni, in crescita del +15% rispetto al 2022. Gli aumenti si sono riscontrati anche nei valori, con una variazione media semestrale dell'1,3%, e tempi medi di vendita leggermente ridotti rispetto a giugno 2023. Gli sconti sono aumentati, portando il divario tra prezzo richiesto ed effettivo al 14,5%. Il segmento locativo mostra dinamiche discordanti rispetto alla compravendita con variazioni semestrali negative per le zone del centro, del semicentro e del Business District. I tempi medi per affittare uno spazio direzionale sono (4,0 contro 5,3 mesi). I rendimenti potenziali lordi da locazione rimangono stabili, attestandosi al 5,5%.

Nel 2023 Napoli ha registrato un aumento delle compravendite di negozi, raggiungendo 866 transazioni, con una crescita del +19,4% rispetto al 2022. Sul fronte dei prezzi, l'aumento in tutte le zone cittadine ha portato a una crescita semestrale media dell'1,9%. Analizzando gli altri indicatori, si osserva una leggera riduzione nei tempi medi di vendita su base semestrale che si attestano a 6,5 mesi ed un divario tra prezzo richiesto ed effettivo pari al 14,5%, stazionario rispetto al semestre scorso. Un andamento simile si riscontra nel comparto locativo, dove si registrano variazioni dei canoni positive in tutte le zone della città, con una crescita media semestrale del 2,1%. I tempi necessari per affittare uno spazio commerciale rimangono stabili, attestandosi intorno ai 4 mesi, così come i rendimenti potenziali lordi da locazione, fermi al 6,9%.

Previsioni settore residenziale

Le previsioni degli operatori per il secondo semestre del 2024 indicano una stabilità del numero delle compravendite e dei contratti di locazione, associata ad un aumento dei valori medi di mercato. In particolare, si prevede un aumento più sostenuto dei canoni di locazione a causa della forte pressione della domanda.