Affitti brevi, tornano le keybox

NAPOLI. Vacanze estive uguale B&B, e per chi intende affittare la propria casa a Napoli o in qualsiasi altra località turistica, è fondamentale ripassare le regole che disciplinano gli affitti brevi. Il quadro normativo è in continua evoluzione, e le ultime sentenze e disposizioni ministeriali hanno introdotto novità importanti. Restano confermati due pilastri: l'obbligatorietà del Codice Identificativo Nazionale (Cin) per ogni immobile destinato agli affitti brevi e la comunicazione dei nominativi degli ospiti alla Questura. Tuttavia, una recente sentenza del Tar di fine maggio ha riportato in auge l'utilizzo delle keybox (le cassette per lasciare le chiavi), bocciando l'obbligo di riconoscimento "de visu", ovvero di persona, degli ospiti, a meno che il Comune specifico non preveda divieti locali.

Il settore degli affitti brevi è largamente dominato dalle piattaforme online come Airbnb e Booking.com, che fungono da intermediari. Questi siti creano delle vere e proprie community, facilitando la prenotazione di case, appartamenti, stanze. Per ogni transazione, è prevista una commissione a carico dei proprietari, che generalmente varia dal 3% al 10% sul totale della prenotazione e viene girata automaticamente alle piattaforme. Un aspetto fiscale fondamentale riguarda la ritenuta del 21%. L'Agenzia delle Entrate chiarisce che gli intermediari che intervengono nel pagamento o incassano i canoni/corrispettivi relativi ai contratti di locazione breve devono operare su queste somme una ritenuta del 21% a titolo d'acconto. Importanti novità sono state introdotte dal governo di Giorgia Meloni riguardo la cedolare secca.

Dal 2024, l'aliquota del 21% si applica solo quando il contribuente affitta una singola proprietà come locazione breve. A partire dalla seconda abitazione, l'aliquota sale al 26%. E veniamo al punto che sta a cuore a moltissimi host. Dal 2025, tutti gli immobili affittati per brevi periodi devono essere dotati di un Cin (Codice Identificativo Nazionale). Questo codice, introdotto dal Ministero del Turismo, serve a disciplinare il settore degli affitti brevi e turistici in Italia. Viene assegnato tramite una procedura automatizzata su richiesta del locatore o del titolare della struttura ricettiva e deve essere esposto nello stabile dove si trova l'immobile, pena sanzioni che possono arrivare fino a 8mila euro.

Ottenere il Cin è un passaggio fondamentale per la regolarizzazione delle attività, anche per chi gestisce affitti brevi a Napoli. La vera novità, però, riguarda il ritorno delle keybox. Il Tar del Lazio, a fine maggio, ha infatti bocciato la stretta su queste cassette esterne e sulle pulsantiere per i gestori di affitti brevi. La circolare del Ministero dell'Interno del novembre 2024, che imponeva l'obbligo di riconoscimento fisico ("de visu") degli ospiti, è stata annullata. Questo significa che è di nuovo possibile lasciare le chiavi nelle keybox, a meno che il Comune in cui si trova l'immobile non lo vieti espressamente, come accaduto a Firenze. La decisione del Tar ha rappresentato un duro colpo per quei sindaci che avevano strenuamente combattuto contro il self check-in e l'aumento degli appartamenti a uso turistico, temendo un'alterazione del volto di interi centri storici, compreso quello di Napoli. Secondo la sentenza del Tar, "l'identificazione de visu non risulta di per sé in grado di garantire l'ordine e la sicurezza pubblica cui mira esplicitamente la circolare del Viminale.

L'Aigab, l'organizzazione di categoria degli affittuari a breve termine, ha accolto con favore la sentenza, annunciando l'intenzione di avviare contatti con il governo per offrire il proprio know-how e ottenere un pieno riconoscimento delle tecnologie di gestione da remoto. Rimane invariato un obbligo fondamentale per la sicurezza pubblica: la comunicazione dei nominativi degli ospiti alle Questure. I dati relativi alle generalità delle persone alloggiate devono essere trasmessi tramite il sistema "Alloggiati Web" entro le 24 ore successive all'arrivo degli ospiti. Per soggiorni inferiori alle 24 ore, la comunicazione deve avvenire entro le 6 ore successive. La violazione di questo adempimento comporta sanzioni che vanno dall'arresto fino a 3 mesi o un'ammenda fino a 206 euro.

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