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Economia
26 Marzo 2026 - 11:15
Alla fine del 2025, il Consiglio Nazionale del Notariato ha portato a casa un nuovo successo. È stata approvata in via definitiva, infatti, una riforma proposta in materia di circolazione degli immobili di provenienza donativa. Una legge necessaria perché permette di togliere quel freno che per anni ha fatto tentennare le vendite e i mutui sugli immobili donati, apportando benefici immediati sia per i cittadini che per il mercato immobiliare.
In pratica, con la nuova riforma promossa dal Notariato, i cui effetti sono immediati, si garantisce agli acquirenti di un immobile ricevuto in donazione dal venditore, l’impossibilità di vederselo sottrarre dagli eredi legittimari in futuro. Grazie alla Legge 182/2025, dunque, viene eliminata l’azione di restituzione contro i terzi acquirenti, sebbene rimanga valida la tutela dei legittimari, i quali godono ancora del diritto di credito verso il donatario, qualora si riscontrasse una quota eventualmente lesa.
Tutto questo si traduce in una maggiore sicurezza giuridica per chi compra un immobile proveniente da donazione, visto che si elimina il rischio di rivendicazioni future, ma anche in una crescita dell’accesso al credito, snellendo la concessione dei mutui, poiché le banche potranno accettare questo genere di immobili come garanzia ipotecaria.
Dal momento che in Italia si registrano oltre 200 mila donazioni immobiliari all’anno, è forte l’impatto sociale ed economico della riforma, la quale punta al rilancio del mercato immobiliare, ma soprattutto alla libertà negoziale dei cittadini.
Facendo un passo indietro, si può guardare ai tanti anni in cui vendere una casa donata era un bel problema. Gli eredi del donante avevano il diritto, infatti, di chiedere la restituzione del bene a colui che lo aveva acquistato, qualora il caso ritenesse compromessa la quota di legittima. Questo cavillo rendeva molto difficile la concessione dei mutui, bloccava le trattative per anni e portava il venditore a proporre l’immobile ad un prezzo che lo svalutava.
Prima dell’approvazione della riforma del Notariato, dunque, gli eredi legittimari potevano agire non solo contro chi aveva ricevuto la donazione, ma anche contro l’acquirente finale, anche dopo molti anni dalla compravendita.
La svolta arriva a dicembre 2025, data in cui viene validata la protezione dell’acquirente. Chi compra a titolo oneroso, infatti, non può più vedersi sottrarre il bene dagli eredi. Il loro diritto, piuttosto, si converte in un credito in denaro verso il donante, e non più in una restituzione del bene stesso.
La riforma sulla circolazione degli immobili di provenienza donativa, ovvero il Ddl semplificazioni, art. 44, porta con sé tre grandi vantaggi, uno più impattante dell’altro. Il primo è legato al mutuo. Le banche, riluttanti a finanziare immobili donati pre-riforma, possono adesso servirsi del bene come garanzia più solida e sbloccare la concessione del mutuo.
Il secondo semplifica la trattativa dell’atto, visto che l’acquirente non deve sottoscrivere polizze extra, non va incontro a rinunce né deve temere l’impugnazione da parte degli eredi legittimi.
Il terzo vantaggio riguarda il prezzo dell’immobile di provenienza donativa acquistato da terzi. Poiché prima della Legge 182/2025 si temeva l’impugnazione da parte degli eredi legittimi, con conseguente contestazione della donazione in caso di lesione della loro quota di legittima e si rischiava la revocabilità della donazione in presenza di cause legali o debiti del donante, oltre alla difficoltà nella rivendita o nell’ottenimento di mutui, la compravendita si favoriva abbassando il prezzo. Adesso, invece, il prezzo dell’immobile può riflettere il valore reale di mercato.
Prima di concludere, diventa necessario chiarire alcuni punti. Si ricorda, infatti, che donare un immobile prevede la sottoscrizione di un atto giuridico formale in presenza di un notaio, con la corresponsione dei costi notarili e delle imposte di registro, ipotecaria e catastale, la presenza di adempimenti formali e documentali e la trascrizione nei registri immobiliari per renderlo opponibile ai terzi. Per avere maggiori chiarimenti, si rimanda alla professionalità di NotaioFacile, portale nel quale poter richiedere un preventivo gratuito per qualsiasi tipologia di atto notarile e trovare il notaio a Roma o in ogni altra città, che possa seguire l’utente al meglio per la stipula dell’atto.
Inoltre, i vantaggi della donazione immobiliare sono comunque importati, pre e post riforma, perché prevedono la possibilità di trasferire la proprietà in vita, prima della successione, la pianificazione patrimoniale che permette di distribuire il patrimonio familiare, ed anche l’ottenimento di agevolazioni fiscali, nei casi in cui, per esempio, si acquista la prima casa e si rientra nei requisiti previsti dalla legge.
Ciò detto, va sempre verificata la data di trascrizione dell’atto di donazione. La legge sugli immobili di provenienza donativa, difatti, può essere impugnata solamente per le donazioni e le successioni avvenute dopo il 18 dicembre 2025. Per quelle precedenti, vale un periodo transitorio fino al 18 giugno 2026, nel quale gli eredi possono ancora agire sul bene.
Prima dell’atto, inoltre, va verificato se esistono domande giudiziali o opposizioni già registrate sull’immobile, così come bisogna accertarsi che l’istituto bancario a cui si intende richiedere il mutuo per acquistare l’immobile non richieda garanzie aggiuntive.
In casi così delicati, sebbene le tutele degli acquirenti finali siano maggiori, è necessario affidarsi ad un notaio che segua l’utente in ogni fase della compravendita.
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