Gli affitti in nero: rischi e regole per chi affitta casa

L’affitto in nero è una realtà ancora molto diffusa, spesso legata all’idea di ottenere vantaggi fiscali o di semplificare le pratiche. Ma cosa significa davvero? E quali rischi corrono inquilino e proprietario? Per “affitto in nero” si intende un contratto di locazione non registrato all’Agenzia delle Entrate.

Anche un semplice accordo verbale rientra in questa definizione. La legge impone, invece, che ogni contratto sia registrato entro 30 giorni dalla sua stipula, a cura del locatore. Questo deve informare anche l’inquilino e, se l’immobile è in condominio, l’amministratore entro 60 giorni.

Il mancato rispetto di queste regole ha conseguenze pesanti. Anche l’inquilino rischia: se il proprietario non registra il contratto, può farlo lui stesso. Infatti, la registrazione è condizione essenziale per la validità del contratto. Affittare senza registrare non è un reato penale, ma un illecito fiscale: si evade l’imposta di registro e l’Irpef sui canoni percepiti.

Le sanzioni sono amministrative, ma possono diventare penali se l’evasione supera i 100.000 euro o se i redditi non dichiarati superano il 10% del totale o comunque i 3 milioni di euro. Entrambe le parti, locatore e inquilino, rispondono insieme dell’imposta di registro evasa e possono subire cartelle esattoriali e pignoramenti. Solo il proprietario risponde invece dell’omesso versamento dell’Irpef.

Un contratto non registrato è nullo. Questo comporta che l’inquilino non è tenuto a pagare il canone “in nero”, può lasciare l’immobile senza preavviso, non può essere sfrattato né condannato a pagare tramite decreto ingiuntivo. Attenzione, però: ciò non autorizza l’occupazione abusiva dell’immobile. Il proprietario può reagire con un’azione per “occupazione senza titolo” e chiedere anche un risarcimento danni.

Spesso c’è un tacito accordo tra le parti: meno tasse per il locatore, un canone più basso per l’inquilino. Ma può succedere che l’inquilino venga ingannato: crede che il contratto sarà registrato, ma il locatore non lo fa. In questo caso, l’inquilino ha diritto a restare fino alla scadenza contrattuale, pagando solo un’indennità d’uso.

La registrazione tardiva del contratto è comunque possibile: il pagamento delle sanzioni consente al locatore di tutelarsi e agire legalmente in caso di morosità. La legge, insomma, offre strumenti di tutela a entrambe le parti, ma il rispetto delle regole resta l’unico vero mezzo per evitare rischi e contenziosi.

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