Spese condominiali straordinarie: ecco il principio di solidarietà

Nel momento in cui si vende o si acquista un immobile, uno degli aspetti da regolare riguarda l’eventuale sussistenza di debiti condominiali, per i quali entrambe le parti potrebbero essere chiamate a rispondere. Gli oneri condominiali, infatti, seguono la titolarità dell’immobile. Il notaio rogante, di norma, richiede al venditore di procurarsi una liberatoria dell’amministratore del condominio, con la quale si attesti la regolarità dei pagamenti nei due anni antecedenti il trasferimento di titolarità del bene. In base alla normativa vigente, e in particolare all’art. 63, commi 4 e 5, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con quest’ultimo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente.

Inoltre, colui che cede i diritti su un’unità immobiliare resta obbligato solidalmente con l’avente causa per i contributi maturati fino al momento in cui l’amministratore riceve copia autentica del titolo che determina il trasferimento del diritto. Questa disposizione deroga alle regole del Codice civile sulla comunione (art. 1104 c.c.), applicabili al condominio solo in mancanza di norma specifica. Infatti, l’art. 1139 c.c. stabilisce che le norme sulla comunione si applicano solo in assenza di norme particolari, e né il regolamento condominiale né una delibera possono derogare a tale disciplina. L’acquirente può quindi essere chiamato a rispondere, insieme al venditore, degli oneri condominiali dovuti nei due anni antecedenti l’acquisto, siano essi spese ordinarie o straordinarie, in virtù del principio di solidarietà passiva.

Ciò significa che l’amministratore può ottenere il soddisfacimento del proprio credito rivolgendosi indifferentemente al venditore o al compratore, considerando il periodo di gestione condominiale in corso e quello precedente al trasferimento e alla comunicazione di esso all’amministratore. Restano invece esclusi i debiti più vecchi di due anni rispetto al passaggio di proprietà. Il fatto che siano riportati in bilancio non modifica l’anno di competenza del debito, che resta sempre quello in cui è stato deliberato. Per stabilire a chi spettino le spese straordinarie, il principio fondamentale – ribadito dalla Cassazione in numerose sentenze – è che occorre fare riferimento al momento della deliberazione assembleare, indipendentemente da quando le opere vengono eseguite.

La Cassazione ha infatti affermato che ciò che rileva è la data di approvazione della delibera che ha disposto le opere straordinarie, da cui discende l’obbligazione di pagamento. Può accadere che l’assemblea deliberi per lotti separati; per questo motivo è sempre opportuno esaminare le delibere precedenti (relative al periodo in cui il venditore era ancora proprietario) e quelle successive (relative al periodo dopo il trasferimento) per verificare se si tratti di un nuovo deliberato o della mera esecuzione di opere già approvate.

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