L’accollo del mutuo è uno strumento che viene disciplinato dall’articolo 1273 del Codice Civile. Prima di scoprire perché scegliere l'accollo del mutuo, occorre sapere quali sono gli scenari di intervento in cui esso di applica. In tutto sono tre: il primo caso è quello in cui un mutuo viene trasferito dai costruttori a un acquirente; il secondo caso è quello in cui nel corso di una separazione un coniuge desidera sbarazzarsi della quota coniugale; il terzo caso è quello in cui deve essere venduto un immobile su cui pesa un finanziamento ancora attivo.

Come funziona

In un contesto in cui viene applicato l’accollo mutuo, il soggetto che procede all’acquisto della casa (o dell’immobile in generale) viene definito accollante: a lui spetta il compito di rimborsare la banca che vanta il credito fino al momento in cui il finanziamento non cessa. L’accollato è, invece, il suo predecessore: l’accollante, quando si assume la responsabilità del rimborso del denaro, è tenuto a rispettare le condizioni che sono indicate all’interno del contratto. Quest’ultimo per poter essere considerato valido presuppone la stipula di un rogito. L’accollante quasi sempre liquida una parte della somma definita per la compravendita, per poi estinguere l’ipoteca con la banca.

L’accollo liberatorio e l’accollo cumulativo

Sono due le versioni di accollo mutuo tra cui è possibile scegliere: quella liberatoria e quella cumulativa. Nel primo caso l’accollato non è vincolato in alcun modo alla banca, e spetta solo all’accollante rimborsare il debito. Nel caso di un accollo cumulativo, invece, tra l’accollante e l’accollato si stabilisce un vincolo. Infatti, se l’accollante non si dimostra in grado di far fronte al debito, tocca al venditore rimediare e assumere su di sé l’onere del finanziamento. In genere si ricorre a un accollo cumulativo quando la solidità economica dell’acquirente non viene considerata adeguata.

Perché scegliere l’accollo

L’accollato trae importanti benefici da questa formula: egli, infatti, non è tenuto a rimborsare il finanziamento in misura integrale. Il mutuo, infatti, passa a un nuovo debitore nel momento in cui l’immobile viene venduto. Per quel che riguarda l’accollante, il vantaggio principale riguarda il risparmio che si concretizza sui costi che dovrebbero essere sostenuti per attivare un mutuo nuovo. Tramite il subentro dell’acquirente non si ha a che fare con le spese notarili, con i costi di istruttoria e con gli oneri di perizia. Per di più l’accollato non deve pagare le spese che riguardano l’estinzione anticipata e la cancellazione dell’ipoteca.

Il ruolo della banca

Dal punto di vista delle banche, in genere non sussistono controindicazioni né obiezioni che possano essere avanzate rispetto all’accollo: l’istituto di credito, infatti, continua a essere depositario del credito, e non cambia nulla se il debitore è diverso. Chiaramente, la banca può decidere di opporsi rispetto al trasferimento del debito, e in questo caso tocca al primo debitore rimborsare il finanziamento. Quando l’accollato è una società, il rimborso a cui può provvedere l’accollante non deve superare il tetto dell’80 per cento del debito residuo.

Quali precauzioni è necessario adottare

In vista di un accollo è necessario verificare che tutti i pagamenti previsti siano stati sostenuti dall’accollato fino al nuovo rogito in maniera regolare. Nel caso in cui ciò non sia avvenuto, l’accollante deve affrontare i costi connessi al comportamento scorretto del debitore precedente, e – come si può intuire – ciò finisce per compromettere il risparmio che l’accollo dovrebbe assicurare. È molto probabile, inoltre, che se l’accollante non è ancora un cliente della banca coinvolta quest’ultima gli richiederà l’attivazione di un conto corrente, che potrebbe presupporre dei costi in più non preventivati all’inizio.