L a legge di stabilità del 2016 ha concesso la possibilità all’imprenditore individuale di estromettere dall’attività i beni immobili strumentali subordinatamente al pagamento di un’imposta sostitutiva dell’imposta sul reddito delle persone fisiche e dell’imposta regionale sulle attività produttive nella misura dell’8% da individuare sulla differenza tra il valore normale di tali beni ed il loro valore riconosciuto fiscalmente. La nascita di tale disposizione, trova il riferimento nella destinazione degli stessi al consumo personale con rilevanza fiscale, secondo quanto è previsto dall’art. 58 del d.p.r. citato. La plusvalenza su cui calcolare l’imposta sostitutiva è la differenza tra il valore normale dell’immobile estromesso dall’impresa e il costo fiscalmente riconosciuto non ancora ammortizzato, in deroga alla regola generale, la norma consente di determinare la plusvalenza considerando non il valore normale determinato ai sensi dell’art. 9, cioè di mercato, ma al valore catastale, con conseguente vantaggio fiscale. Tale beneficio è escluso per l’imprenditore che ha cessato l’attività entro il 31.12.2015 o che ha concesso in affitto o in usufrutto l’azienda prima del 1.1.2016. Il costo di tale opzione è rappresentato dal pagamento dell’imposta sostitutiva, che costituisce il presupposto necessario e imprescindibile per perfezionare l’estromissione dal patrimonio dell’impresa, tale pagamento deve essere eseguito nei seguenti modi: il 60% dell’importo dovuto entro il 30.11.2016; per il 40% residuo entro il 16.6.2017. L’estromissione riguarda i soli beni strumentali cioè: gli immobili strumentali per destinazione; gli immobili strumentali per natura cioè quelli che per loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni, cioè quelli indicati nelle categorie catastali B, C, D, E e A/10, anche se non sono impiegati nel ciclo produttivo o dati in locazione o comodato a terzi; inoltre gli immobili devono essere indicati nell’inventario, o nel registro dei beni ammortizzabili per le imprese in contabilità semplificata, sono esclusi da tale beneficio : “beni immobili merce” e quelli che non sono strumentali né per natura né per destinazione, anche se sono iscritti nell’inventario. Come regola generale va considerato il cosiddetto “valore normale”. Tuttavia, il valore normale dei beni immobili può essere determinato applicando le regole previste in materia di imposta di registro, cioè la rendita catastale attribuita rivalutata del 5% e su tale risultato applicando i coefficienti previsti, mentre Il valore fiscale riconosciuto è costituito dal valore iscritto nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento che sono state dedotte fiscalmente fino al periodo d’imposta in corso al 31.12.2015. Ai fini Iva l’operazione va assimilata alla destinazione di beni all’uso personale o familiare dell’imprenditore o ad altre finalità estranee all’esercizio dell’impresa alle cessioni di beni e, pertanto assoggetta all’aliquota iva in vigore salvo la non applicazione nei seguenti casi: se all’atto dell’acquisto non sia stata operata la detrazione dell’imposta ai sensi dell’art. 19; nel caso che l’acquisto del bene immobile sia stato fatto da un privato; se l’immobile provenga dal patrimonio personale dell’imprenditore; se l’immobile risulti acquisito prima del 1° gennaio 1973 (data di entrata in vigore della disciplina Iva). L’estromissione non è rilevante ai fini delle imposte di registro, ipotecaria e catastale.